PALESTRA PROFERIDA EM 01/04/2010 NA CONFERÊNCIA DA CIDADE DE ILHA COMPRIDA, NA CÂMARA MUNICIPAL.
Estamos aqui representando dois segmentos profissionais que reputo de grande importância para o desenvolvimento das cidades: o segmento dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, bem como o segmento dos Corretores de Imóveis, cujas instituições de classe que tenho a honra de presidir.
Pretendo apresentar a nossa visão para o desenvolvimento de Ilha Comprida, bem como comentar ações e problemas para tal desenvolvimento.
Entendemos por cidade, uma região onde vive um aglomerado de pessoas, que não sobrevivem da agricultura mas sim de atividades da indústria, comércio e serviços, com importante função social e ambiental.
Não podemos falar de Ilha Comprida sem mencionar a APA.
A Área de Proteção Ambiental decretada pelo governo Estadual e também pelo Governo Federal iniciando aí, desde o primeiro momento, em muitos casos, uma dubiedade de definições e conseqüentemente uma grande confusão para qualquer trabalho no sentido de desenvolver nossa cidade.
Também não podemos falar em cidade sem mencionar a Lei 10.257 de 10/07/2001 que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e que recebeu o nome de ESTATUTO DAS CIDADES.
Esta lei trouxe uma série de conceitos e definições dos quais podemos mencionar:
- a função social da cidade, definida pelo plano diretor, instrumento fundamental no desenvolvimento da Política Urbana, que deve contemplar a sociedade, com ampla participação da população, normatizando o uso da propriedade urbana visando o bem coletivo, visando a segurança e o bem estar dos cidadãos, bem como e principalmente do equilíbrio ambiental.
- o Plano Diretor, lei municipal que é o instrumento básico e fundamental da política de desenvolvimento e expansão urbana, que deve dar as diretrizes e definir prioridades inclusive para o plano plurianual de desenvolvimento e para o orçamento anual do município, em todas as áreas da gestão da cidade e, com grande importância, deve também definir o uso e ocupação do solo.
Existem dúvidas quanto à obrigatoriedade legal para o Plano Diretor de Ilha Comprida, entretanto, ele deve e precisa ser feito porque, sem ele, os investimentos particulares não acontecem, o que impede fortemente nosso progresso e nosso desenvolvimento.
A Ilha Comprida, para a idade cronológica de uma cidade é ainda uma criança. Teve seu primeiro momento onde cuidou-se de sua existência e agora nossa cidade existe e precisa se desenvolver.
Muitas coisas podem e precisam ser feitas, entretanto, pretendo que nos atenhamos, neste momento, àquelas que entendemos fundamentais para que encontremos um processo de desenvolvimento forte e seguro.
Não temos a pretensão de apresentar um plano de trabalho para a cidade em sua totalidade, pois não temos dados tampouco condições para tanto e tal trabalho é competência da municipalidade que muito bem vem conduzindo o desenvolvimento deste processo.
Infraestrutura
Assim, no aspecto de infraestrutura, pensamos que a Ilha Comprida está razoavelmente bem servida no abastecimento de água pois temos 76% (IBGE 2000) dos domicílios ligados à rede pública.
Quanto à rede de esgoto, as ligações à rede pública estão na ordem de 27% (IBGE 2000) dos domicílios o que é pouco mas, se considerarmos a grande quantidade de lotes de terrenos livres onde não existe rede de esgoto, a fossa séptica tem resolvido razoavelmente a questão.
É necessário que o Plano Diretor contemple um desenvolvimento de redes de esgoto compatível com o crescimento imobiliário.
Contamos com 97% (IBGE 2000) dos domicílios ligados à rede de Energia Elétrica, o que é bastante satisfatório.
A infraestrutura viária de abertura, conservação e pavimentação bem como a de coleta de águas pluviais precisam ser pensadas levando em conta o trajeto do transporte coletivo bem como o posicionamento dos equipamentos públicos.
O transporte público é ainda um gargalo em nossa cidade em função de disputas com a empresa intermunicipal que detém a concessão para nossa região mas é uma questão que vem sendo bem trabalhada e em breve teremos solução a contento.
Lixo
Ainda na área de infraestrutura, a coleta e destinação do lixo de nossa cidade tem grande importância.
Até há pouco tempo, vínhamos depositando o lixo a céu-aberto no município e atualmente, estamos fazendo o transbordo para a cidade de CAIEIRAS e tenho dúvidas se o município terá condições de arcar com tais custos na época de temporada.
Penso que temos que encontrar um modo pelo qual nosso lixo seja reciclado aqui mesmo em nossa cidade e os resíduos orgânicos processados através de estações de tratamento e/ou fabricação de adubo, através da iniciativa privada ou mesmo pública.
Neste momento, após ouvir isto, tenho certeza que em muitas de vossas cabeças está a afirmativa: não dá; ou a negativa: não pode; ou ainda: o meio ambiente não permite ou: é economicamente inviável !!!
Quero crer que em muito poucas cabeças, porém certamente em algumas, está o pensamento: vamos colocar nosso corpo técnico e nossa assessoria jurídica para que encontrem uma solução deste tipo.
O corpo técnico precisa encontrar uma solução que seja técnica e economicamente viável e a assessoria jurídica estudar as leis que regem o assunto para que tenhamos sua viabilidade jurídica.
Em não sendo viável um dos dois estudos, técnico e jurídico, devemos então buscar nova solução e assim sucessivamente até que encontremos a total viabilidade para o que necessitamos.
A partir daí, teremos duas alternativas:
A primeira, solicitar a licença ambiental necessária para a execução do projeto.
Aí, então, teremos grandes problemas porque como não somos a Petrobrás, como não somos alguma empresa do Sr. Eique Baptista tampouco alguma empresa do Sr. Antonio Ermírio, as exigências serão absurdas e a vontade do funcionário público para conceder a licença e assumir a responsabilidade de tal será quase nula.
Nossa capacidade de “lobby” é muito pequena e então a possibilidade de êxito é remota.
A segunda alternativa seria montar um projeto piloto, de volume parcial daquilo que necessitamos, que requer investimentos não muito grandes e, amparados em nosso estudo técnico e jurídico, executar.
A partir daí, poderemos ser interpelados pelos órgãos que eventualmente se sintam prejudicados e provocaremos um questionamento na justiça de forma que não sejamos os autores e façamos nossa defesa com o embasamento jurídico que já geramos e então teremos uma decisão judicial que torna a coisa indiscutível.
É importante que na disputa judicial não sejamos autores.
A justiça brasileira é feita para os réus !!!
Se a decisão nos for favorável, faremos do projeto que era apenas piloto, um projeto total e assim estaremos com nosso problema resolvido.
Se for desfavorável, desistimos do projeto piloto, o prejuízo não será muito grande porque era apenas um projeto piloto, de pequena monta de investimentos e partimos na busca de outra alternativa para solucionar o problema.
E, assim por diante, até que encontremos a solução que nos interessa.
Não podemos concordar passivamente com decisões de governo, que nos afetam diretamente, causando-nos terríveis prejuízos, apenas pelo argumento de que a quantidade de votos de nosso município é pequena e não despertamos o interesse de nossos governantes.
As pessoas que vêm ao nosso município pleitear nossos votos precisam dar a devida contrapartida, sob pena de não as atendermos da próxima vez.
A contrapartida que necessitamos não é apenas a indicação desta ou daquela verba no orçamento do Estado ou da União mas, sim, levantar e levar nossa bandeira, juntamente com nosso poder executivo e com nosso poder legislativo, com todas as nossas necessidades, aos gabinetes dos governos Estadual e Federal, fazendo valer seu peso em prol de nossas reivindicações, de tudo aquilo que nos é imprescindível.
Turismo
O turismo em Ilha Comprida que, juntamente com a cidade, nasceu incipiente e precisa agora ser desenvolvido.
Existe uma cultura em nossa cidade que diz que nosso turista é de baixo nível social, cultural e, principalmente, econômico.
Na verdade, o turista de Ilha Comprida é aquele que nós, empresários, profissionais liberais e agentes de turismo, trazemos.
Se empreendermos ações para trazer pessoas de baixo nível, teremos um turista de baixo nível entretanto, se agirmos de forma diferente, os turistas serão de melhor nível.
Nosso turista é compatível com aquilo que lhe é mostrado e com aquilo que lhe é vendido.
A título de exemplo, se fizermos um restaurante que venda refeições a R$ 3,00 por pessoa, ele será frequentado por pessoas de um determinado nível e se fizermos um restaurante cuja refeição custe R$ 50,00 por pessoa, o nível do frequentador será diferente.
Não podemos nos esquecer que o segundo caso requer investimentos compatíveis com o nível de clientes que pretendemos atender.
Os clientes para o segundo caso existem e nós temos em nossa cidade exemplo disso.
Ação promovida pela ACORRICO neste sentido, foi a Cavalgada da Primavera que trouxe para cá pessoas que ainda não conheciam nossa cidade, em número de aproximadamente 100 entre cavaleiros e familiares, com quase 60 cavalos, pessoas que são clientes em potencial para todo o nosso mercado imobiliário e que ficaram encantadas com as belezas naturais de Ilha Comprida bem como com a receptividade que lhes foi proporcionada.
Nossa cidade tem uma identidade natural para o turismo que é o mar.
Pessoas vêm para a Ilha Comprida, natural e espontaneamente, para usufruir da praia e do mar.
Para incrementar fortemente o turismo, precisamos trazer grande número de pessoas.
Para trazermos grande número de pessoas, precisamos despertar o interesse das Agências de Turismo.
Para despertarmos o interesse das Agências de Turismo, precisamos criar outras atividades de turismo, naturais ou não, que funcionem o ano todo.
Para criarmos estas atividades, é necessário investimento, preferencialmente do setor privado com forte apoio da municipalidade.
A título de ilustração, para falar de turismo, gosto sempre de mencionar a pequena cidade de Gramado na Serra Gaucha, por entender ser um dos maiores complexos turísticos de nosso País e certamente, o mais inteligente.
Gramado desenvolveu uma identidade com o chocolate.
Gramado, dentre outras coisas, é a cidade do chocolate.
Quando mencionamos que precisamos criar outras atividades turísticas, naturais ou não, este é o exemplo do não natural.
O chocolate não tem nada de natural com Gramado, tampouco com a região.
O cacau é produzido no Nordeste e Gramado está no Sul.
Tampouco o chocolate é fabricado em Gramado.
É comprado pronto sendo apenas beneficiado na cidade que tem muitas fábricas que compram o chocolate pronto e o beneficiam.
Se quisermos visitar uma destas fábricas de chocolates, basta que comuniquemos a portaria do hotel que, imediatamente, vem uma van para nos buscar, levar até a fábrica e nos trazer de volta.
Esta atividade leva milhares de turistas para Gramado que lá deixam seu dinheiro na compra de chocolate.
Ainda em Gramado, existe o Lago Negro que é um lago cuja água tem cor escura que foi construído por alemães com uma tecnologia própria que não se enxerga, porque ele é aplicada no fundo do lago e que para lá leva milhares e milhares de turistas para ver o lago com pedalinho, que nada tem de excepcional, e ouvir a história de sua tecnologia e dos que a patrocinaram.
Em Ilha Comprida, temos a lagoa do Atlântico e outras que poderiam ter algum tipo de exploração desta natureza.
Muitas outras atrações turísticas ainda existem em Gramado, praticamente todas sem relação natural com a cidade tais como, museu do automóvel, miniatura de uma fábrica de papel que faz papel realmente, maquete de cidades e monumentos da Europa com o devido funcionamento e etc, atividades que são todas da iniciativa privada, com forte apoio da municipalidade na parte de infraestrutura e que são fartamente vendidas aos milhares pelas agências de turismo de todo País.
O Plano Diretor é fundamental para que possam acontecer investimentos privados em nossa cidade para a exploração deste ou daquele tipo de turismo que a iniciativa privada certamente descobrirá desde que conheça nossa cidade, sua legislação, seus recursos naturais e desde que conte com apoio da municipalidade na parte de infra-estrutura.
Não em fornecimento de recursos propriamente ditos.
A municipalidade poderá fornecer terrenos para instalação da atividade, isenção de impostos por determinado período, pavimentação e conservação dos acessos e do entorno, e etc.
É importante também que o turista sinta que a cidade se prepara para recebê-lo. Assim é que este ano a Prefeitura promoveu excelente reforma na praça do artesanato e montou uma árvore de natal muito bonita e tecnicamente adequada para o local.
Ainda neste sentido a ASEAGIC em conjunto com a ACORRICO apresentaram sugestão ao Prefeito no sentido de utilizar parte da Avenida Beira Mar, no trecho compreendido entre as Avenidas Copacabana e São Paulo, para fazer uma ciclovia e uma pista para pedestres, desviando o transito de passagem pela Av. Candapuí, ainda para esta temporada, cuja sugestão o Prefeito entendeu muito interessante e, a despeito de ser cético apenas pelo fato do entroncamento das Avenidas Candapuí e Copacabana ainda estar sem asfalto, determinou à sua assessoria técnica estudo da viabilidade para implantação.
Esta sugestão é, evidentemente, uma solução temporária, que atende já as necessidades deste momento, tendo em vista que a definitiva é a URBANIZAÇÃO DA ORLA incluindo a normatização e a padronização das barracas de praia, dando às pessoas condições permanentes de diversão, alimentação, higiene e segurança.
É de nosso conhecimento que para tal obra já existe a verba, faltando o licenciamento ambiental e a burocracia normal de uma obra pública.
Mercado Imobiliário
Para o desenvolvimento de Ilha Comprida é fundamental a regularização dos diversos loteamentos com matrículas bloqueadas e/ou canceladas.
É visível a diferença das construções, em qualidade e em quantidade, entre loteamentos regularizados e os não regularizados.
Temos notícia de que o poder público já tomou a iniciativa neste sentido, ação de grande importância, pois esta regularização é prioridade para o desenvolvimento de nossa cidade.
Ilha Comprida é carente de legislação para construção pois o código de obras é bastante genérico, é ainda carente na fiscalização de obras, carente na concepção das obras e carente na qualidade das obras no que diz respeito a conforto e segurança.
Precisamos trabalhar para que as pessoas entendam que projeto não tem apenas a finalidade de cumprir uma exigência legal mas sim e principalmente suprir as carências que mencionamos anteriormente.
É importante que o prédio tenha uma concepção arquitetônica feita por um profissional porque isto certamente valorizará o produto final, melhorando o retorno do proprietário e/ou investidor no caso de venda e gerando mais conforto nas condições de uso.
O projeto estrutural também se faz necessário tendo em vista que trará segurança e economia ao proprietário da obra, a considerar as construções que temos visto serem executadas em nossa cidade.
Os projetos das instalações elétricas e hidráulicas trarão também maior segurança e conforto aos usuários do prédio construído.
Não podemos conceber que uma pessoa que vai fazer uma construção onde investirá recursos que não são desprezíveis, não faça investimento no projeto, que tem custo percentualmente muito pequeno se comparado com o valor da obra e que certamente valorizará seu investimento, trará economia num montante até maior que seu próprio custo e trará também segurança e conforto.
Vejamos alguns exemplos da arquitetura que encontramos em nossa cidade, na principal via da cidade, na Avenida Beira-Mar.
Penso que em termos imobiliários, o futuro de nossa cidade está em condomínios de casas ou de pequenos prédios como temos no Guarujá na Praia da Enseada e em Ubatuba, por exemplo.
Tais condomínios oferecem aos proprietários duas coisas importantíssimas para o momento que atravessamos, que são: a comodidade e a segurança.
A comodidade, de chegar e ter sua casa limpa e em ordem, o jardim bem cuidado e a segurança, peculiar deste tipo de empreendimento.
Neste sentido, nosso Plano Diretor bem como o código de Obras precisa contemplar a possibilidade de construção de prédios de até cinco pavimentos (térreo + quatro).
É de grande importância a fiscalização das obras para que as construções não sejam executadas em desacordo com o projeto aprovado, infringindo nosso código de obras que ainda é insipiente.
O Mercado Imobiliário de nossa cidade vem enfrentando dificuldades em função de termos oferta maior que a procura, o que empurra os preços para baixo.
Ocorre que quando da inauguração da ponte, o mercado imobiliário sofreu um aquecimento ilusório que fez com que pessoas adquirissem imóveis animadas com o iminente progresso e outras quisessem vender, motivadas por esta bolha de expansão, entendendo que seu imóvel havia valorizado muito.
O entusiasmo passou e os preços caíram e então temos visto pessoas vendendo imóveis por preços menores do que pagaram.
Tem também contribuído para o crescimento da oferta de imóveis, o problema da segurança, mais propriamente furtos em residências inclusive com arrombamentos, que tem sido muito frequentes, provocando o desejo de se desfazer da propriedade.
Uma das evidências do grande número de imóveis à venda, que assusta eventuais compradores, é a quantidade de placas VENDE-SE.
Penso que o uso destas placas deve ser, de alguma forma regulamentado.
O CRECI vem fazendo ou transmitindo aos municípios uma sugestão de normatização do uso de placas VENDE-SE, que entendo ser de grande importância, que deveríamos adotar e que, resumidamente, diz o seguinte:
Através de Lei Municipal seria permitido o uso de placas onde constasse o nome do corretor autorizado com o número do CRECI e telefone ou, quando placa do proprietário, com seu nome e telefone e que deve ser o nome cadastrado na Prefeitura.
A infração é penalizada com multa.
Não pretendo discutir o mérito deste assunto neste momento, apenas lançando a idéia para pensamento e discussão futura.
Para encerrar, temos por sugestões duas ações imediatas:
A primeira é fazer e implantar nosso PLANO DIRETOR com urgência urgentíssima.
Este trabalho é de grande complexidade e importância e por isso sugerimos seja criada uma comissão envolvendo o poder público e a sociedade civil, estudando tecnicamente as diversas idéias, muitas das quais já existentes, interpretando juridicamente a legislação vigente e, adotando soluções defensáveis, aprovar a Lei, implantá-la e gerenciar as consequências que, certamente, engrandecerão nosso município.
A segunda e derradeira é a implantação de um projeto piloto para processamento do lixo em nossa cidade ou no vizinho município de Iguape, nos moldes já mencionados anteriormente, trabalhando a legislação também como lá sugerido, caminhando para termos o problema do lixo, num futuro próximo, solucionado definitivamente, com grande eficiência e redução de custos.
Era o que tínhamos para este importante momento, muito obrigado a todos.
